古香古色的建筑，小橋流水的情景，蘇州園林式風格……這是成都市民第一次見到在中心城區，唯一利用活水資源打造的特色街區。

2013年4月26日，冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的成都龍潭水鄉開業。據當時開發商統計，開業頭三天保守估計涌入13萬游人!

媒體的報道這樣描述：這幾天，龍潭水鄉里的商家，尤其是餐飲的商家們簡直笑歡了。

一家豆花店老板說，周日中午1點就已經賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老板，面對滿當當的大堂，忙得不可開交：“生意太好忙得沒時間統計這幾天的營業額了”。

面對成都市民的熱情，相關負責人呼吁：“龍潭水鄉天天開放，市民們不用著急打擁堂”。

熟料，“不著急打擁堂”竟一語成讖。三年之后，龍潭水鄉走向了另外一個極端。

周莊古鎮的配置、20億投資的項目

龍潭水鄉投資20億元、經4年打造和建設，位于成都市成華區龍潭總部經濟城核心區域，占地面積220畝，建筑面積16.1萬平方米，其規模相當于周莊古鎮 ，是龍潭總部經濟城最大的配套項目。

如今關門閉戶，總體只有一個感受就是——“空”！

凄清冷靜的街道……

曾經的美食一條街只剩幾個空落落的小攤……

欄桿銹蝕斑駁……

腐爛不堪的船只……

整個園區仿佛回蕩著凄婉的“絕奏”琴聲……

短短3年，昔日繁榮不再，如今冷清至此。“成都的清明上河圖”龍潭水鄉的衰落背后，有著怎樣的深層次的原因，又是怎樣的大環境導致如今的局面？

面對這個不可挽回的局面，業內專家紛紛提出不同的見解：

有人認為在這個悲劇中，最核心的問題出現在策劃環節。

第一，龍潭水鄉位于龍潭工業總部基地核心區，有類似剛需的市場支撐，可惜現在該區域還有待發展。

第二，龍潭水鄉主打的當然是成都及周邊城市的周邊游市場，可是現在除了建筑之外，文化上的混亂、業態上的空白，顯然低估了成都人的要求。

第三，龍潭水鄉號稱清明上河園（這個又是北方的、宋代的），可惜也看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，而龍潭水鄉真正的文化靈魂是什么，估計他們自己也說不清。

第四，倘若學習《宋城千古情》，需要強大的市場支撐（外地游客，旅行社），且與本土發生關聯（文化演出上的會客廳功能），而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍潭水鄉走的也不是這個路子。

第五，不管你的景區再好，沒有內容，一切都是零，現在的龍潭水鄉確實沒有任何內容。

第六，一個在成都城市核心地帶的重大項目，龍潭水鄉與成都、西蜀、乃至西南，到底有沒有一點關系？

第七，如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進入博物館的現在，江南水鄉從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構成“魅惑”的可能？

也有人認為問題出現在了操盤手這里。

1、操作思路還停留在N年前的旅游景區操作的思路上，沒有旅游地產和商業地產的一點思維；

2、操作團隊根本不懂旅游地產或商業地產，沒有搞清楚旅游地產或商業地產的核心，不能給老板正確的決策提供支持；

3、定位不清，不準、或者說根本沒有定位，卻只把目光放在建筑規劃上，這是最無知的操盤人，卻不知，沒有商業、沒有靈魂的建筑永遠就只是一堆鋼筋混泥土；

4、動線混亂，業態規劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做商業地產還是旅游地產，一個項目的方向錯了，注定永遠都是個悲劇；

5、不論是做商業地產還是旅游地產，最最核心的不是區域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮點、留住人的核心、讓人走了還能不斷再來的關鍵；

6、玩概念的忽悠的時代已過去，現代商業市場，沒有真正專業的團隊是很難做出好的商業項目的；

7、商業地產、旅游地產快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎、功底、需要豐富的商業地產、旅游地產從業經驗；項目沒有核心驅動力的主題和特色，東施效顰注定是死；

8、尊重市場規律，尊重專業，遠離忽悠、遠離費專業才是出路；

旅游休閑地產開發運作的三個標準動作：

第一：摸清家底---項目屬性、經濟指標、可利用資源

我們將從基本的土地屬性和類比全國和區域開發案例出發，結合區域發展模式和客戶受眾區域，勾勒出整體發展戰略，并在此基礎上制定關鍵戰略舉措和開發策略。

第二：摸清方向---旅游地產發展方式及旅游地產開發模式判斷

根據項目區域周邊的自然、人文等各種資源，塑造城市、項目區域景區的特有元素，尋找城市的觸媒（城市的觸媒就是城市的引擎和核心驅動力），找到景區及項目區域發展的引擎、核心驅動力、催化劑，從而激發城市、項目的激情和活力，吸引人們的眼球，引導和促進城市、項目區域及景區的和諧發展。

第三：推出賣點---旅游、地產的引擎的認知和選擇

對于旅游地產（旅游綜合體地產）項目，旅游引擎功能的選擇定位與內容選擇是項目成功的關鍵性因素，關系到項目運作成功、品牌建立和房地產的銷售。

還應注意以下一些問題：首先政府的政策導向；其次就是考慮公司的運作理念、目標及財務問題；再就是如何真正的將旅游與地產完美結合，解決旅游地產的核心要素---產業問題。

現在的旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業的發展趨勢；單一靠景觀或建筑的時代已成往事，以游客體驗消費為核心不斷提升游客的參與性的休閑旅游將是未來旅游地產發展趨勢，細化、創新各種服務功能，滿足各類休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。

來源：青藍文旅

更多干貨、市場分析、重磅案例、實戰課程歡迎訂閱 [農業行業觀察]公眾號：nyguancha