中國大農業時代

如何挖到“土地黃金”

盡量防止泡沫

讓土地重獲新生？

下面我們一起來看看

田園綜合體的 100 個盈利點

上篇

旅游無論怎么發展都離不開其經典六要素吃住行游購娛，這些機緣有機組合就會成就自己的農莊夢想

一、餐飲盈利

1.特色早茶：如水煮花生、煨芋頭、煨紅薯、石灰池泡蛋、現制豆漿、手工米粉、甜酒等

2.農家飯菜：農莊的主要餐飲方式，可以將農家飯菜與酒店菜肴相結合，滿足客人不同需求

3.特色預訂：比如烤全羊、三鞭藥膳等，有的特色菜可以常備，有的可以要求預訂

4.宴會接待：交通比較便利的可以接待生日宴、聚會宴、會議宴、培訓宴等同時用餐比較多的

5.自助燒烤：既可作為吸引游客的游樂項目，又是一項特色餐飲服務

6.特色外賣：比如現場制作的烤鴨、臭豆腐、麻辣香干等

二、住宿盈利

7.鄉村別墅：如近水獨棟休閑別墅

8.標準客房：按照一般標準建設的樓層套間

9.青年旅館：按照國際青年旅館模式建設的、適合旅游愛好者的旅館

10.露營基地：提供大規格的帳篷出租

11.特色住宿：如人工窯洞、石屋、架在樹上的鳥巢屋、木船旅館、迷你微型別墅、茅草居等

12.其他服務：如鐘點房、午夜房、包月房等

三、加工盈利

13.自釀谷酒：最好用大壇封裝，上貼紅紙，小瓶裝的貼上自制的土標簽，取名“某某家酒”，根據實際情況還可造黃酒、甜酒、米酒、南瓜酒、地瓜酒、葡萄酒等

14.熏制臘味：如臘腸、臘雞、臘鴨、臘魚、臘兔等

15.泡菜系列：如腌辣椒、腌蘿卜、腌黃瓜、腌茄子等

16.干菜系列：如筍干、豆角干、紫蘇干、剁辣椒、蘿卜干等

17.糧油系列：如大米加工、大豆加工、紅薯加工、玉米加工等

四、康樂休閑盈利

18.鄉村茶館：茶藝表演、茶氺服務、茶葉茶具出售，有茶葉基地的還可以組織游客采茶、制茶

19.鄉村KTV：以大包廂為主，平時也可作為聚會、培訓、會議用

20.鄉村酒吧：面積不需要很大，關鍵要精致，也可做成清吧

21.花園足?。?/span>微風吹來，花香沁鼻，在大自然中享受足浴

22.草坪瑜伽：有輔導老師，可采取會員制，游客也可臨時參與體驗

23.鄉村溫泉：將傳統的澡堂、桑拿改造成溫泉形式

24.鄉村高爾夫練習場：占地比較小，可采取會員制

25.鄉村馬術俱樂部：一種是會員制的馬術俱樂部，另一種只是簡單的騎馬游玩項目

26.拓展訓練基地：需要與專業戶外拓展訓練機構合作，以保證穩定的團體消費

27.短程親水漂流：適合兒童的短程安全淺水漂流，重在親水體驗

28.鄉村游泳池：一種為天然浴場，對河灘進行改造而成，一種為人工修建的游泳池

29.狩獵場：可依據農莊地形，選擇封閉性較好的窩地喂養動物，依法開展狩獵活動

五、游樂盈利

30.水上運動系列：如水上步行球、水上飛機、水上滑道、情侶腳踏船、水上摩托艇等

31.山地運動系列：如滑草、竹林迷宮、攀崖、速降、山地自行車等

32.場館游樂系列：如幻像水族館、旋轉秋千、旋轉木馬、碰碰車、神奇古堡、動感影院等

33.空中游樂系列：如空中單軌列車、空中自行車、大蕩船、飛碟

34.有獎游樂系列：如射擊、趣味尋寶、有獎猜謎、動漫世界等

六、體驗盈利

35.私家菜園：將土地分成小塊，圍成菜園，出租給城市居民，也可由小區業主聯合租地建業主莊園

36.果蔬茶采摘：游客自己動手采摘生態瓜果蔬菜，高于市場價出售，其中水果品嘗采摘可以按人頭算

37.釣魚捕魚：多種形式的魚樂項目，包括釣魚、抓魚、撈魚、捕魚、釣蝦、釣鱉、抓螃蟹等

中篇

一個好的發展性事物，需要從產業、服務、個性化等各個環節捕捉其盈利模式。

七、產業盈利

38.特種養殖：如養鹿、養孔雀、養狐貍、養野豬、養蜂等

39.有機果蔬：如農家小菜、反季節蔬菜、葡萄、梨子、板栗、蓮藕等

40.農副產品加工：如紅薯粉絲、茶籽油、環保竹籃、草鞋、干花等

41.藥材茶葉：簽約成為藥材基地或茶葉基地，利用基地形成農莊特色

42.花卉苗木：既是對農莊的美化綠化，同時可通過苗圃銷售花卉苗木、盆景樹樁

43.天然礦泉水：如果有好的礦泉水資源，開發成瓶裝或桶裝水，還可提升農莊知名度

44.野菜野果：人工種植野菜野果，包括磨菇生產，可農莊內部消化，也可加工包裝成商品推向市場

八、服務盈利

45.會議中心：現在有很多部門和單位的會議放到農莊去開，會議中心的規模視情況而定

46.展覽中心：可與會議中心辦在一起，主要承辦藝術收藏品展覽，也可只展示農耕文化

47.婚紗攝影基地：利用農莊的自然風光，加上一些愛情婚慶主題元素，可開設婚紗館

48.旅游紀念品商場：最好建成古樸風情小街，包括老字號工藝品店和特色小吃

49.土特產超市：如果申請了屠宰證，還可現場屠宰生豬

50.交通服務中心：包括內部電動游覽車和通往市區的班線車

51.醫療保健服務中心：在基本醫療的基礎上開設其他特色保健服務

52.通訊及其它公共服務：如商務中心、預訂機票、代客租車等

九、手工制作盈利

53.風箏制作：提供材料，游客可自己動手制作，在田野上放風箏是很開心的事情

54.手工棉被：手工彈棉花具有很強的觀賞性，同時現場預訂棉被絕對放心

55.竹藝編織：竹藝編織材料易取，成品可現場作為實用工藝品銷售

56.陶藝制作：與陶泥親密接觸，欣賞一下自己的作品

57.女紅針線：適合女游客參與的如做手工鞋墊、編織手套、刺繡等

58.其他體驗：各類手工工藝均可，甚至包括參與建土房木屋

十、集體活動盈利

59.集體婚禮：與婦聯、媒體、婚介等聯合舉行中式集體婚禮

60.交友派對：與團委、媒體、戶外俱樂部等聯合舉行交友派對活動

61.夏令營：與學校、媒體、公益社團等聯合舉辦夏令營或冬令營

62.紀念林植樹活動：古樹名木認養、紀念果林、企業形象林

63.農民趣味運動會：展示農耕文化，邀請企業、媒體和游客參與

64.其他節慶活動：如潑水節、重陽節、圣誕節、情人節等

十一、藝術類盈利

65.收藏展館：建立藝術家創作基地，展示出售各類收藏品、藝術品

66.工藝品趣味拍賣：可以由游客親手制作并現場參加趣味拍賣

67.根雕盆景：取材鄉間，由園藝師現場指導創作，作品可帶回家

68.窗花剪紙：材料普通，初學簡單，具有濃郁的鄉土氣息

十二、地產盈利

69.鄉村別墅：如取得建設用地，可建設連片鄉村別墅

70.幸福公寓：適合城里老人下鄉定居或度假，可租可售

71.老字號商業街：如果農莊規模大，交通便利，可考慮建商業街

72.雙語國際幼兒園：在風景優美的農莊中讓孩子健康成長，檔次要高

73.武術培訓基地：武術培訓不僅可以贏利，還具有表演參觀的特性

74.藝術家創作基地：主要是畫家、作家、雕刻家等選擇鄉村潛心創作

十三、技術盈利

75.珍稀觀賞魚繁殖推廣：如中華鱘、娃娃魚、錦鯉等

76.優質種苗培植推廣：如優質油茶、紅豆杉、蘭花等

77.寵物繁殖訓導：如狐貍、荷蘭豬、藏獒、觀賞龜等

78.有機肥料生產推廣：為周邊種植大戶服務

79.無公害養殖墊料推廣：為周邊養殖大戶服務

80.大棚溫室推廣：大棚建設、溫室育苗、沼氣工程等

十四、表演盈利

81.絕活表演：民間絕活表演，可在節慶期間推出

82.農家動物表演：經過訓導的農家動物如小豬跳水等

83.傳統藝術表演：如魔術雜技、皮影戲、拉西洋景、踩高蹺等

84.演出團體：民俗風情表演，可參加文藝調演和商業演出

十五、教育盈利

85.農科教中心：爭取政府將農莊定為當地農科教培訓中心

86.青少年特長假日培訓班：節假日青少年可前往體驗學習各類特長

87.市民大學：類似老年大學，市民可報名學習武術、舞蹈、烹調等

88.幼兒教育：開設雙語幼兒園，實行寄宿制，面向城市招生

外篇

再好的商業模式在沒有落地經營前還是0，能夠從經營做足文章方可大寫人民幣，還賺得企業形象

十六、管理盈利

89.專業合作社：聯合周邊農村農民成立相應的專業合作社，統一品牌，統一管理

90.品牌連鎖和委托管理：將自己成熟的項目輸出、復制、連鎖，或者兼并、托管

十七、廣告盈利

91.酒水供應商廣告：酒水供應商在自己的農莊設置廣告

92.當地房產廣告：當地房產商在農莊設置戶外廣告

93.其它旅游景區廣告：周邊旅游景區在農莊設置廣告牌

94.農莊消費指南折頁廣告：定期編印的農莊快報上刊登相關廣告

95.企業形象林：當地知名企業在農莊內建立紀念林，立企業形象石

96.主題活動：在農莊舉辦的各類主題活動冠名、協辦招商

十八、其它盈利

97.封閉性較好、游樂項目多、景點豐富的農莊經批準可以收取門票或銷售最低消費套票

98.規模較大的農莊可以規劃工業用地，招商發展無污染工業，也可提供廠房合作或出租

99.種植業為主的農莊可以推出農機服務，同時滿足周邊農村的需求

100.具有科研技術實力的農莊可以申請承擔相關科研實驗項目，如濕地保護與研究

田園綜合體構建詳細步驟

中國旅游業發展迅猛，農業與旅游結合的休閑農業及鄉村旅游發展模式，已經在各界的推動下跨向了新的高度。休閑農業類項目越來越多，眾多的投資開發者想要做出順應市場的項目，就必須了解“農業 + 旅游”發展模式的核心所在，并根據自身所擁有的土地的特征，適當的做出開發和建設，不可盲目跟風，也不能隨性消減產業。

“ 農業 + 旅游 ” 融合發展衍生出的休閑農業類型主要有如下四種：

一、旅附農型

這種類型前提條件就是農業產值本身特別高。例如，高端有機農業、精品水果等。 我們知道自從人類實現工業化后，宏觀格局上農業整體產值是不如工業的，從歐美到中國都實行農業補貼保護政策。但局部微觀上，有些農業園的純農業產值依然較高。

例如：歐美引進、近年興起于中國大城市的 CSA 農場（CSA）翻譯過來為 “社區支持農業”，參見《CSA 農場來到中國》，其種植的是質優價高的有機蔬菜，直供城市高端人群。因本身產值不錯。所以有的 CSA 農場在遠郊或不具備風景旅游條件的地區拿下低價土地，搞有機農業種植，照樣能取得不遜于休閑農業業態的收益。而條件稍好的 CSA 農場也能順帶搞點 “ 親子游 ” 之類旅游業態、作為補充——這就是典型 “ 旅因農附 ” 型。

二 ：農輔旅型

最典型的是南方丘陵山區，一般耕地少而分散，但山地植與空氣環境好。這種地方開發鄉村旅游，往往農業會成為旅游的輔助產業。

這種情況下，死磕純農業產值是不明智的，應該揚長避短，發揮自己山林生態優勢搞旅游，而農業的種植也應配合旅游開展。

比如強調“花色”、強調“采摘”，強調不同季節能變換不同品種供游客觀賞采摘等。例如：某鄉村地區，因油菜花收到游客歡迎，就干脆把其它主流作物都改種油菜－－進一步又規劃出畫海的創意造型種植。這純粹是從旅游價值考慮，而不是比較不同農作物本身產值的結果。

還有一種典型 “ 農為旅種 ” 型，就是城市近郊的休閑農莊。這種區位的土地價格不適合純種養業，而適合旅游業，所以同樣應揚長避短 “ 農為旅種 ” ?；蛘唛_發成農家餐飲、度假山莊，少量農業種植只是作為農耕文化符號吸引游客;或者針對城市休閑市場需求，開發成四季觀光采摘園，所有品種均是特意面向游客采摘、觀賞而種植。

三 ：綜合發展型

此類型出現在大面積的現代農業園區（一般都在 5000 畝以上）中，園區一般是綜合業態：有農業科研、農業物流、農業深加工、高效農業種植、農業旅游等。

這種園區很難說哪一種業態為主了，有直接面向游客的休閑業態項目：如，藍莓采摘、四季花海;也有不直接面對旅游消費的業態項目：如，高科技育苗企業、花卉苗木企業

四 ：農旅合一型

農業與旅游相結合，相互扶持相互促進。典型的例子為北京的蟹島農莊。蟹島總結出一條“ 前店后園 ”模式，實質就是典型農旅互動、農旅合一模式。

所謂“ 前 店 ”，實際就是面向游客的業態 ; 所謂“ 后 園 ”實際上就是農業種植。在經營上，后店的初級農產品就是前店游客的食材原料、后店的農業加工產品在前店包裝成禮盒銷售給市民游客，兩者實現了高度互動。

休閑農業項目建設，要從所擁有的地塊以及資本、資源等現狀出發，找出適合的模式進行開發改造，才能達到預期的效果。分析了解 “ 農業 + 旅游 ”的融合關系，是休閑農業項目開展的前提，也是開發者們選地的基礎。

我們應從實際出發，對不同的地塊不同對待。不能休閑農業火就都去做休閑農業，避免盲目開發對當地資源、產業等造成損害，做和諧共贏的項目，才是我們開發建設的最終目的。

如何融合旅游構建特色農業體系？

打造農業特色產品體系

（1）產業要素構建

• 特色餐飲系統：圍繞本地特色農產品及美食，開發農家、漁家、林家、私家（精品民宿）、商家等不同主題旅游餐飲系列，打造美食農鄉品牌

• 特色住宿系統：住宿系統分為酒店、民宿、營地三類，打造立體住宿系統，滿足游客不同層級需求

• 景區游覽系統：創新產品設計、升級原有景區，創建新的農業休閑旅游示范點，打造全域旅游產品體驗，最終形成鄉村旅游區+旅游景區+旅游新業態（房車自駕車營地、藝術村落。民宿村落等）的產品體系

• 特色購物系統：依托豐富的農特產品和民間特色商品，構建中心（購物市場）——節點（農家、景區、集散中心）兩級購物體系，打造覆蓋全域的購物網絡

（2）產品體系構建

立足現代農業園區以農為本的產業定位和本項目特色品牌定位，構建三大類產品體系，并以具體的項目建設支撐三大產品線

• 文化田園（依托農業文化、地域文化等）

• 歡樂田園（針對親子休閑、運動休閑、田園休閑等）

• 度假田園（依托農村、農房、農園等）

（3）核心項目設計

• 確定農業園區項目設計基本原則：重生態、輕資產、重體驗（多花心、思少花錢）

• 確定農業園區項目創意基本依據：基于資源基礎、基于現狀發展、基于市場偏好、基于發展愿景

組建農旅融合運管體制

（1）構建管理機構

成立本區域現代農業園區開發專職部門“管委會”，確定管委會核心職能：現代農業發展、農鄉旅游業發展以及基礎設施和公共服務建設。其中農鄉旅游業發展職能包括編制規劃、規劃推進、招商引資、系統工程、鎮村指導、營銷推廣等。

（2）明確開發模式

農鄉旅游開發模式建議：政府主導（管委會主導下鄉鎮政府執行）+外來投資（純外來資本投資開發+合作開發）。

（3）制定落地政策

• 土地政策：年度用地供應、用地差別化管理、引導閑置土地資源開發、引導集體土地利用

• 財稅政策：財政資金投入、稅費扶持、減輕企業收費負擔

• 金融政策：利用眾籌平臺，采用團購+預購形式，向愛好者（全社會）募集項目資金

（4）實施人才保障

包括人才的培養、評定和引進等。

搭建旅游發展基礎工程

（1）通達界面——旅游交通工程

• 交通基礎線路引導（對接外部交通、打通內部交通）

• 綠道與慢行系統優化（承接上一層次旅游規劃、完善全域綠道網絡）

• 交通配套設施建設（完善交通標識、慢行設施）

• 特色交通方式引導

（2）服務界面——旅游服務配套工程

• 線上的智慧信息服務（網絡端和移動端開發）

• 線下的旅游集散服務（服務基營、服務點、自駕游集散中心三類服務設施）、旅游標識系統（綜合介紹牌、指示牌、景點介紹牌三類旅游導覽牌）、環衛設施服務等

（3）綠化界面——旅游綠化種植工程

• 道路綠化體系引導（集鎮道路、景區外道路、一般道路分類引導）

• 濱水綠化體系引導

• 農耕田園綠化體系引導

• 生活空間綠化體系引導等

（4）水系界面——旅游水系優化工程

• 生態優化（對本區域水系進行基礎整改，增強水系生態價值）

• 景觀提升（調整水、岸、林、田、村的關系，優化水系水岸景觀）

• 豐富游線（農鄉水上游線組織引導）

• 做足體驗（水上、水邊）等

（5）鄉貌界面——鄉村環境塑造工程

編制專項技術標準，并給予專項資金補助，聚焦但不限于以下領域：房屋立面優化、道路硬化亮化、村莊綠化、垃圾處理。

（6）環保界面——旅游環境保護工程

聯合多部門行動，促進本區域環境保護：強化監督管理、增強廢物處理、產業提質增效、強化宣傳教育。

國家現代農業園區發展旅游有三大優勢：

• 一是來自政府層面較強的組織和資金保障

• 二是來自市場層面較大的新型農業經營主體（農業企業或農民合作社）

• 三是來自消費層面中國游客對農業及鄉村旅游的特別偏好

• 有效整合三者之間供需關系，搭建特色旅游產業運轉體系，將對推動本區域旅游發展起到事半功倍的效果。

來源：文安農業在線

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