在農村土地大多只能用于農業生產，尤其是想用耕地更是難上加難，但有的人就抱著僥幸心，導致土地上的違法建筑、作物等被拆除，那農業用地都可以經營什么項目？哪些用地已納入農用地管理？

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農業用地都可以經營什么項目？

1、耕地：嚴格控制占用，可以從事旅游相關的生產

耕地主要以從事農業生產為主，保障糧食生產安全，在康養、旅游開發方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田（基本農田），建設連片面積達到一定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，利用一定比例的土地（重慶政策規定不超過5畝）開展觀光和休閑度假旅游、康養、加工流通等經營活動。

同時，項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有一定促進作用的，對于其他農田的利用，當地政府一般是持支持的態度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式，使用農用地從事與旅游相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下，建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構筑物，例如無錫田園東方，利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產業經營形態。

2、林地：近林不進林，靈活開發

林地是森林的載體，起到生態涵養、防風固沙、林業生產等功能，最具開發價值的是那些森林茂密、生態優美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區。

對森林旅游來說，林業用地突破的路徑在哪兒？森林體驗和森林養生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養生基地試點。從市場發展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養生基地建設項目多達500余個，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。

在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。

3、低丘緩坡地：點狀供地，垂直開發

我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發為建設用地是低丘緩坡開發利用的主要方式之一。

以浙江德清莫干山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。

總結：在現行土地法律制度下，存在兩種農用地利用方式：

（1）不改變土地性質

土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。由于轉包和互換范圍限于同一集體經濟組織內，因此，社會資本僅可通過轉讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經營權的流轉。

（2）改變土地性質

建設康養、旅游項目確需占用農用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游、康養項目納入建設用地協調清單，與土地利用總體規劃、土地利用年度計劃進行對接與協調，通過土地利用規劃的調整，實現農轉用和土地征收。

4、集體經營性建設用地：量小可直接入市

2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。目前全國已有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐，成都郫都區、北京大興區、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經驗。

以成都市郫都區為例，該區對集體經營性建設用地進行了用途管制，明確農村集體經營性建設用地不能用于房地產開發，只能用于旅游、商業、工業等。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰旗村一宗集體經營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權，規劃打造集美食體驗、農業觀光、休閑度假于一體的鄉村旅游綜合體項目。

5、宅基地：量大可做文章多

目前，在許多欠發達地區的鄉村，因為進城務工人員增多，大量宅基地便被長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

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哪些用地已納入農用地管理？

2020年一號文件中明確提出要破解鄉村發展用地難題，以下6類輔助設施用地納入農用地管理，但同時也提出要強化農業設施用地監管，嚴禁以農業設施用地為名從事非農建設。

1、保鮮冷藏

這是從事規模化蔬菜、水果、水產等類別的農業生產所必須的農業設施，建設保鮮冷藏場所，將會提高生鮮產品的存在時間，提高農民收入。

2、晾曬存貯

在規模化糧食種植中，農業專業大戶、家庭農場、農民合作社以及農業企業等新型農業主體，種植規模有時高達上千畝，晾曬和存貯就成了一個大問題，把晾曬存貯用地明確為設施農用地，對這些新型農業主體是一個有力支持。

3、農機庫房

規模農業能夠提高產出率的一個重要原因，便是大型農業機械被廣泛應用、得以發揮作用，但很多農業主體也對農業機械的存放很憂心，放在外面風吹雨淋容易損壞，把農機庫房作為農用地管理，就能騰出地來建設一批庫房了。

4、分揀包裝

分揀包裝不屬于農產品的再加工，而是農產品生產的一個過程。因此來講，建設分揀包裝設施也應當按照農用地管理，但不應對農用地耕作層造成破壞或建設多層設施。

5、廢棄物處理

出于環保和農業生產的可持續發展需要，廢棄物處理已經成了農業生產的一個重要環節，比如說在畜禽養殖中對糞便的處理，規模種植中對秸稈的處理、塑料薄膜的處理等等，都需要建設一定的處理設施，這些用地也要納入農用地管理了。

6、管理看護房

管理看護房屋是農業生產中十分必要的輔助設施，理應納入農用地管理。但管理看護房的建設要把握一定的標準，不能超面積、超規模建設，更不能把看護房建設成住宅，甚至建設成豪華別墅，那就與設施農用地政策的初衷相違背了。

來源：自然資源課堂

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