在“健康中國2030”的指引下，各地發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的呼聲都很高，但是成功的、經(jīng)典的鄉(xiāng)村康養(yǎng)項(xiàng)目少之又少，原因在哪呢？
首先我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的角度看，鄉(xiāng)村康養(yǎng)值得投資嗎？我們都知道，鄉(xiāng)村傳統(tǒng)都是以第一產(chǎn)業(yè)為主，也就是以種地為主，我國現(xiàn)行脫貧標(biāo)準(zhǔn)是農(nóng)民年人均純收入按2010年不變價計算為2300元。從經(jīng)濟(jì)學(xué)看，以土地作為主要生產(chǎn)資料的農(nóng)耕，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出很低，這也是各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)都會重點(diǎn)發(fā)展第二第三產(chǎn)業(yè)的原因。
鄉(xiāng)村康養(yǎng)，是一個以健康產(chǎn)業(yè)為核心，集健康、旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生等多種功能于一體，結(jié)合健康療養(yǎng)、醫(yī)療美容、生態(tài)旅游、文化休閑、體育運(yùn)動等多種業(yè)態(tài)于一體的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)模式。是以田園為生活空間，以農(nóng)作、農(nóng)事、農(nóng)活為生活內(nèi)容，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展為生活目標(biāo)，回歸自然、享受生命、修身養(yǎng)性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養(yǎng)天年的一種生活方式。
因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)看鄉(xiāng)村康養(yǎng)把鄉(xiāng)村除了土地外，更多的資源作為生產(chǎn)要素利用起來了。同樣的空間同時發(fā)展一二三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出倍增。據(jù)不完全統(tǒng)計，鄉(xiāng)村康養(yǎng)至少提升鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)3-5倍。環(huán)小浪底區(qū)域有耕地245萬畝，森林面積290萬畝，可以預(yù)見的是，隨著鄉(xiāng)村康養(yǎng)的發(fā)展，未來可產(chǎn)生幾百億的產(chǎn)業(yè)增加值。

1、以產(chǎn)業(yè)融合加速發(fā)展

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)可以與當(dāng)?shù)匾欢a(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合，提高附加值。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)可以和當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)相結(jié)合，演變成為康養(yǎng)旅游業(yè)；康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)可以和農(nóng)業(yè)融合發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品康養(yǎng)品牌化；康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)可以和加工制造業(yè)融合發(fā)展康養(yǎng)制造業(yè)及康養(yǎng)工業(yè)旅游。產(chǎn)業(yè)融合打破了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)邊界、業(yè)務(wù)邊界、市場邊界、運(yùn)作邊界，同時也會對打破區(qū)域邊界，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化起到重要作用。

2、為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)賦能創(chuàng)新發(fā)展

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)具有改造當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的能力，為當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新鮮血液，增強(qiáng)當(dāng)?shù)氐淖晕以煅芰Α鹘y(tǒng)的農(nóng)業(yè)很難把貧困地區(qū)帶出貧困陷阱，因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)形態(tài)有著太多的弊端。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的可塑性，而且對于環(huán)境的高度要求以及產(chǎn)品產(chǎn)出方式使之天然具有與貧困地區(qū)的旅游業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)以及傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系，可推動這些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，注入新鮮血液。

3、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)要素流入持續(xù)發(fā)展

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在推動扶貧的過程中主要明顯存在著一個可以長期維持的動力機(jī)制，在這個機(jī)制中存在著三種經(jīng)濟(jì)要素的流動：首先是外部流人的資本流，這股資本流的流入是逐利的，它也必將會以資本的形式流回；其次是技術(shù)流動；最后是信息流動。

1、做好頂層設(shè)計。

鄉(xiāng)村康養(yǎng)是一個跨產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、復(fù)合型的系統(tǒng)工程，需要站在促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略高度進(jìn)行頂層設(shè)計，實(shí)行科學(xué)規(guī)劃和合理開發(fā)。在加強(qiáng)自然保護(hù)地建設(shè)基礎(chǔ)上，將醫(yī)、康、養(yǎng)、健帶入田園，賦予休閑農(nóng)業(yè)新的功能。開拓休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的新途徑，積極創(chuàng)新商業(yè)模式，以創(chuàng)新推動行業(yè)發(fā)展。開發(fā)具有區(qū)域特色和品牌效應(yīng)的鄉(xiāng)村康養(yǎng)目的地，打造集吃、住、游、購、養(yǎng)生、保健、療養(yǎng)、康復(fù)、度假等于一體的高品質(zhì)的鄉(xiāng)村康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體。

2、強(qiáng)化政策保障。

通過加大政策扶持力度，吸引社會資本投資。在發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)時，政府的扶持力度在很大程度上決定了社會資本投入的積極性。政府應(yīng)出臺一系列政策鼓勵康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，做好配套，通過養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)等方式，在市場準(zhǔn)入、財稅金融、土地利用、醫(yī)養(yǎng)融合等方面加大改革和支持力度。比如，在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地供應(yīng)和場地資源方面，可以依法盤活農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地存量，提供給社會資本用來開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵村三產(chǎn)預(yù)留地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。按照國家11個部委發(fā)布的《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》精神，將鄉(xiāng)村各類閑置社會資源整合改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施用房，通過合法手續(xù)，提供出來作為養(yǎng)老用地。

3、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。

加快鄉(xiāng)村康養(yǎng)相關(guān)省級地方標(biāo)準(zhǔn)的制定，完善鄉(xiāng)村康養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)體系，營造規(guī)范、健康的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。制定鄉(xiāng)村康養(yǎng)基地認(rèn)證辦法，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，以鄉(xiāng)土化、景觀化、體驗(yàn)化、生活化、情感化、演繹華為手段，建設(shè)呈現(xiàn)鄉(xiāng)村自然形態(tài)、山水田園風(fēng)光，集運(yùn)動健身、休閑度假、康體養(yǎng)生、生態(tài)游樂、農(nóng)業(yè)觀光于一體的康養(yǎng)基地，積極打造一批具有鄉(xiāng)土特色和區(qū)域影響力的鄉(xiāng)村康養(yǎng)地理品牌。

4、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，有效降低農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交易成本，激活人流、物流、信息流和資金流，吸引人心、增加人氣、留住人才，特別是加快山區(qū)路、水、電、氣、通信、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并提供相關(guān)服務(wù)，為鄉(xiāng)村康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

5、加強(qiáng)人才培養(yǎng)。

加大農(nóng)民職業(yè)教育、職業(yè)培訓(xùn)和專項(xiàng)技能學(xué)習(xí)扶持力度，同時出臺激勵政策吸引高端人才、新鄉(xiāng)賢、大學(xué)生、退伍軍人、農(nóng)民工等返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)，以人才振興助推鄉(xiāng)村振興。

康養(yǎng)文旅項(xiàng)目開發(fā)報批最全流程！

導(dǎo)讀：了解國家及當(dāng)?shù)卣畬τ诳叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)的扶持政策、審批程序，規(guī)劃更受地方政府歡迎的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目至關(guān)重要。本文從國有建設(shè)用地報批程序、集體建設(shè)用地報批程序、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用基本流程三個方面與大家共同交流。

01

建設(shè)用地審查報批程序

1.建設(shè)單位向項(xiàng)目建設(shè)用地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請，填寫《建設(shè)用地申請表》，并按規(guī)定提交相關(guān)申報材料。

2.用地申請符合土地管理法法律法規(guī)和政策規(guī)定、材料齊全的，市、縣國土資源主管部門受理用地申請。

3.受理用地申請后，市、縣國土資源主管部門報請市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認(rèn)”等征前程序，同時，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報說明書，并組織編制其它相關(guān)用地報件材料。

4.市、縣國土資源主管部門組織編制的相關(guān)報件材料，報經(jīng)同級人民政府審核同意后，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報用地請示。同時，由市、縣國土資源主管部門制作建設(shè)用地報盤，通過遠(yuǎn)程網(wǎng)上申報系統(tǒng)，將用地報件材料報送上一級國土資源主管部門審查。

5.用地報件材料按程序逐級上報審查、呈報有審批權(quán)的人民政府及國土資源主管部門審查、批準(zhǔn)。

〔注：單獨(dú)選址項(xiàng)目用地和城市(城鎮(zhèn)、工業(yè))分批次建設(shè)用地報批程序存在差異〕

02

建設(shè)用地審查報批要求

1.用地報件材料形式、內(nèi)容齊全，符合用地申報規(guī)定;

2.用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn);

3.用地符合土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)土地利用年度計劃;

4.落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡;

5.符合國家、省相關(guān)規(guī)定(單獨(dú)選址和批次用地)。

03

建設(shè)用地報件材料目錄

單獨(dú)選址項(xiàng)目建設(shè)用地單位申請用地應(yīng)提交的文件材料包括：

(1)用地申請表(原件);

(2)項(xiàng)目可行性研究報告批復(fù)(或核準(zhǔn)、備案文件)、初步設(shè)計批復(fù)(或有關(guān)部門審查確認(rèn)意見)(原件或復(fù)印件);

(3)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(原件或復(fù)印件);

(4)地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告專家審查意見及報告扉頁、報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件、評審專家名單(原件或復(fù)印件);

(5)項(xiàng)目建設(shè)壓覆礦產(chǎn)資源查詢證明材料;涉及壓覆礦產(chǎn)資源及礦業(yè)權(quán)的，需提交項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位已與礦業(yè)權(quán)人就壓礦補(bǔ)償問題協(xié)商的說明、有關(guān)市縣人民政府做好壓礦補(bǔ)償協(xié)調(diào)工作的承諾函(原件);

(6)有資質(zhì)的單位出具的擬征(占)用土地的勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖(原件);

(7)環(huán)保、建設(shè)(規(guī)劃)、社保、林業(yè)(占用林地)等有關(guān)部門審核(批復(fù))同意文件材料(原件或復(fù)印件);

(8)占用耕地涉及補(bǔ)充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件;補(bǔ)充耕地為委托補(bǔ)充的，需提供委托補(bǔ)充耕地協(xié)議及耕地開墾費(fèi)繳納憑證(原件或復(fù)印件);

(9)建設(shè)用地審查表(針對公路、鐵路項(xiàng)目)，超出用地標(biāo)準(zhǔn)的，須進(jìn)行專門說明(原件);

(10)土地復(fù)墾方案評審批復(fù)備案文件(原件或復(fù)印件);

(11)項(xiàng)目選址涉及自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、水源地保護(hù)區(qū)以及法律法規(guī)規(guī)定不得占用的其它區(qū)域土地的，須提交有權(quán)限的主管部門的審核(批復(fù))同意的文件材料;項(xiàng)目建設(shè)涉及占用文物保護(hù)單位保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶土地的，須提交有權(quán)限的文物主管部門出具的擬用地是否占壓重要文物保護(hù)單位的說明及是否同意用地的意見(原件或復(fù)印件)。

01

辦理?xiàng)l件

1.項(xiàng)目用地申請單位具有申請集體建設(shè)用地資格

2.符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃

3.占用耕地的，已落實(shí)耕地補(bǔ)充措施

4.符合國家的土地供應(yīng)政策

5.土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議

6.申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求

7.建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)改委等部門審核同意

8.占用林地已經(jīng)林業(yè)主管部門審核同意

9.存在違法用地的，已依法查處

02

應(yīng)提交的材料

1.用地申請書;

2.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)備案證明文件、可行性研究報告批復(fù)、初步設(shè)計批復(fù)、年度投資計劃;

3.規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖或建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖;

4.土地權(quán)屬來源資料;

5.地籍調(diào)查表復(fù)印件;

6.營業(yè)執(zhí)照、法人資格證書、身份證復(fù)印件;

7.圖件：界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表、勘測定界圖、土地利用現(xiàn)狀圖、位置圖、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。

03

集體建設(shè)用地審批程序

1.項(xiàng)目立項(xiàng)。用地單位到區(qū)、縣發(fā)改部門辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，取得項(xiàng)目審批(核準(zhǔn)、備案)文件。

2.規(guī)劃審批。用地單位到區(qū)、縣規(guī)劃建設(shè)部門辦理項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)文件，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、規(guī)劃部門審定的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃平面布置圖。

3.簽訂用地協(xié)議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設(shè)用地的協(xié)議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。

4.用地申請。用地單位攜相關(guān)材料，向所在區(qū)、縣的國土資源分(縣)局提出用地申請。

5.勘測定界。分(縣)局開具勘測定界聯(lián)系單，并根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)用地范圍勘測定界。

6.審核報批。分(縣)局對是否符合土地利用規(guī)劃和用地條件進(jìn)行審核，審核同意后報所在區(qū)縣人民政府審批。

7.核發(fā)證書。區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)后，國土資源分(縣)局核發(fā)用地批準(zhǔn)通知書，用地單位憑用地批準(zhǔn)通知書等相關(guān)資料，申請集體建設(shè)用地土地登記，辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。

8.上報備案。供地完成后，各分(縣)局應(yīng)上報市局備案，并在(各)建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)《集體建設(shè)土地使用》中錄入有關(guān)供地情況。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。凡是建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

01

預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所以要首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢該農(nóng)用地是否符合上述的各項(xiàng)規(guī)劃。

▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項(xiàng)目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。

▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項(xiàng)目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項(xiàng)目用地報件，各級人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。

02

編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證

確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。

▲其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。

▲具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù);分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。

03

提出用地預(yù)審申請

用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告書》。

▲建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。

▲建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(1)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表(該表由原國土資源部統(tǒng)一規(guī)定);(2)預(yù)審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案;(3)需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報告。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報告合一的，只提供項(xiàng)目可行性研究報告。

▲如建設(shè)項(xiàng)目涉密軍事項(xiàng)目或是國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。

▲國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。

04

辦理手續(xù)、繳納審批費(fèi)用

用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用。

▲環(huán)境保護(hù)部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和(86)國環(huán)字第003號《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審批。

▲某些建設(shè)項(xiàng)目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法》予以審批。

05

提出項(xiàng)目用地的正式申請

用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請。

06

各級政府審批

國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

▲按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。上述以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

▲征收土地的審批權(quán)限：征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務(wù)院批準(zhǔn)，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準(zhǔn);建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準(zhǔn)。

▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補(bǔ)充耕地方案;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

07

辦理征地手續(xù)

由國土資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

▲其中，征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償，應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補(bǔ)償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付。

▲國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

08

領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件

國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

09

繳納出讓費(fèi)，獲得土地使用權(quán)

簽訂合同并按約繳納費(fèi)用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)。

來源：特色小鎮(zhèn)規(guī)劃中心整理

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